Un ghid pentru ipoteci

Cunoașterea limbii este jumătate din luptă. Aflați ce trebuie să știți pentru a manevra cu succes prin procesul de cumpărare a unei case.

De Linda Stern Actualizat: 16 martie 2018 Salvează Pin FB

Rata fixa: Creditele cu rată fixă ​​domină piața mai mult ca niciodată, și pentru un motiv bun: Ei'mai ieftine decât acestea'a fost în trei decenii. Diferența procentuală dintre creditele cu rată variabilă și cu rată fixă ​​s-a redus, de asemenea, și spread-ul de obicei nu este'suficient pentru a justifica renunțarea la toți acei ani de securitate cu rată fixă.

Împrumuturile pe termen lung, cu rată fixă ​​sunt bune pentru persoanele care se pot califica confortabil pentru împrumutul pe care îl doresc și care se așteaptă să rămână în casele lor de mulți ani. Dar cât timp plătiți? Multe bănci de boală sunt acum refinanțarea creditelor ipotecare cu 15 ani de împrumut cu rată fixă, presupunând că acestea'Vom face ultimele plăți prin pensionare.

De exemplu, dacă ați împrumuta 150.000 de dolari, ați putea plăti cu 6.75 la sută în 30 de ani, la 973 dolari pe lună, cu costuri totale ale dobânzii de 200.243 dolari. Sau puteți împrumuta aceeași sumă la 6,5 ​​la sută timp de 15 ani și să plătiți 1.307 dolari pe lună, cu costuri totale ale dobânzii de doar 85.199 dolari.

Rate ipotecare ajustabile: Împrumutații care sunt dispuși să-și sacrifice garanția pe termen lung a unui împrumut cu rată fixă ​​pot obține o rată a dobânzii mai mică și pot începe cu plăți mai mici dacă iau un credit ipotecar cu rată de ajustare (ARM). Acea'un beneficiu special pentru două tipuri de debitori: cei care se așteaptă să se mute în termen de cinci ani și cei care ar dori să obțină rata ușor mai mică pentru a le ajuta să se califice pentru împrumutul care le pune în casa visurilor lor.

Debitorii ARM, totuși, sacrifică simplitatea. Ratele dobânzilor la aceste credite ipotecare cresc și coboară împreună cu ratele dobânzilor pe piață, iar dacă tu'nu fiți atent, puteți găsi plata dvs. lunară în creștere mai mare decât vă puteți permite. Mai multe variabile determină dacă un ARM este o afacere bună. Iată câteva dintre cele mai importante:

• Indexul dvs.: Ratele dobânzilor la ARM sunt legate de câțiva indicatori comuni de bani pe care creditorii le folosesc. Cea mai obișnuită este rata dobânzii la titlurile de trezorerie de un an, însă mulți creditori ipotecari oferă clienților lor opțiuni. Două opțiuni populare sunt rata de ofertare interbancară (LIBOR), deseori mai mică (dar mai volatilă), și indicatorul costului fondurilor ușor mai mare, dar mai puțin volatil pentru băncile occidentale din rezerva federală'al 11-lea district.

Wall Street Journal imprimă majoritatea acestor rate; cereți creditorului dvs. unde altfel puteți căuta astfel de cifre. Acolo'nici un câștigător clar; alegeți indicele care vă oferă cea mai bună rată cu cea mai mică volatilitate. Este posibil să trebuiască să acceptați o volatilitate puțin mai mare dacă doriți să obțineți cea mai mică rată.

Frecvența dvs.: Cât de curând și cât de des se va ajusta rata dvs.? Dacă vă așteptați să crească ratele, voi'd aveți mai degrabă o perioadă de reglare mai lentă și o perioadă mai lungă de timp înainte de a începe să ajustați. Cele mai comune astăzi sunt ARM-urile care se ajustează în fiecare an; puteți găsi, de asemenea, cele care ajustează la fiecare trei sau chiar la fiecare cinci ani.

Rata dvs. de rată: Majoritatea ARM-urilor dețin limite privind cât de înalte pot fi ajustate ratele la un moment dat și cât de ridicate pot fi ele în ansamblu. Pentru a evalua un ARM, presupuneți rate de dobândă în creștere, doar pentru a vă asigura că vă puteți permite vesti proaste. O structură tipică include astăzi un plafon cu 2 puncte procentuale pe creșteri anuale, cu o limită de 6 puncte procentuale pe durata creditului. Dacă începeți cu un împrumut de 6%, de exemplu, acesta ar putea crește cu 2% în fiecare an la 8%, 10% și 12%. Odată ce a lovit 12 la sută, nu ar putea merge mai mult. Desigur, acea rată ar fi suficient de ridicată pentru a vă dubla interesul.

Variații

Ce se întâmplă dacă aveți venituri constante, dar nu aveți bani în numerar? Introduceți Fannie Mae, națiunea'cea mai mare sursă de fonduri ipotecare la domiciliu. Achizitioneaza credite ipotecare si creeaza noi produse menite sa pastreze banii pe piata ipotecara.

Fannie Mae'Creditul ipotecar "Flexible 97" permite împrumutătorilor să-și limiteze plata la 3% din costul casei lor și - spre deosebire de majoritatea planurilor de creditare - să obțină 3% din partea părinților, a angajatorilor sau a altor membri ai familiei.

Fannie Mae

Acesta este doar unul dintre numeroasele împrumuturi de pe piață care vizează plasarea cumpărătorilor în case. Împrumutanții care au fluxuri de numerar, dar economii puțin sau deloc, economii, dar fără fluxuri de numerar, ratinguri slabe de credit și alte situații speciale își pot găsi cele mai bune ipoteci prin verificarea următoarelor tipuri de împrumuturi:

Baloane Ipoteci: Aceste împrumuturi deseori efectuează plăți lunare la fel de scăzute ca cele ale ipotecilor de 30 de ani, dar ele'de obicei, va veni la plată în cinci sau șapte ani.

Acestea pot fi împrumuturi mari pentru proprietarii de case care știu că au câștigat't să rămână pus, dar care place certitudinea unei rate fixe. ei'este riscant pentru cineva care rămâne într-o casă dincolo de termenul împrumutului, pentru că atunci proprietarul va trebui să găsească o ipotecă de înlocuire, să se miște sau să facă acea plată cu balon mare.

hibrizii: Când traversați o ipotecă cu balon cu ipotecă cu rată fixă ​​sau ajustabilă, obțineți un hibrid. Aceste credite rămân fixe pentru cinci sau șapte ani, apoi se convertesc fie la credite ipotecare cu rată fixă, fie la rate variabile. Acestea au rate mai mici decât ipotecile cu rată fixă, dar prezintă riscul de a nu fi cunoscut ultimii 25 de ani ai împrumutului.

Din nou, ei'este bun pentru persoanele care plătesc plăți fixe, care au nevoie de o cameră în care să se califice pentru a beneficia de împrumut sau care se așteaptă să se mute înainte de expirarea părții fixe a împrumutului.

Low-Doc și No-Doc: Docul înseamnă documentație. daca tu'dacă lucrați pe cont propriu sau aveți o situație financiară complicată, puteți trage pentru unul dintre aceste împrumuturi, mai ales dacă sunteți'vă grăbiți să intrați într-o casă particulară sau dacă venitul dvs. crește rapid.

În loc să solicite declarații fiscale, declarații de afaceri și alte documente pe care un împrumutat le-ar putea oferi unui împrumutat, creditorii cu venituri mici sunt dispuși să facă împrumutul rapid și ușor. Dar vine la un preț - poate o jumătate mai mult sau chiar un punct procentual.

Aceste împrumuturi sunt destinate debitorilor cu ratinguri de credit bune, care fac cumpărături pentru împrumuturi în valoare de 75% sau mai puțin din casă'și sunt dispuși să plătească rate mai mari în schimbul aprobării rapide și ușoare.

Cât de mult va fi plata ipotecilor noastre?

Reverse Ipoteci: Nuts & bolțuri

Greșeli de bani puteți'T permiteți să faceți

Quiz: Ești în controlul banilor tăi?

• De Linda Stern